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中國二手房行業現狀分析、二手房銷售情況、竣工情況、二手房交易量及未來發展空間分析

  • 分類:產業新聞下部
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2019-07-10 16:24
  • 訪問量:25

【概要描述】  過去幾年政府對新房市場嚴格的限價,使得核心城市形成了明顯的二元格局:計劃和市場。我們認為,二手房市場因更市場化定價、所受交易束縛更少,將成為未來信用創造的主體。

中國二手房行業現狀分析、二手房銷售情況、竣工情況、二手房交易量及未來發展空間分析

【概要描述】  過去幾年政府對新房市場嚴格的限價,使得核心城市形成了明顯的二元格局:計劃和市場。我們認為,二手房市場因更市場化定價、所受交易束縛更少,將成為未來信用創造的主體。

  • 分類:產業新聞下部
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2019-07-10 16:24
  • 訪問量:25
詳情
  銀行必給地產加杠桿、經濟下行信用創造靠地產邏輯永不變,而三四線作為信用創造主體的歷史已經翻篇,核心城市二手房將成為信用創造的主體。
 
  一、經濟下行,信用創造看地產,這是一切變化的核心。中國經濟增長中樞下行后,非常大概率重復其他國家的歷史,信用創造最主要的載體就是房地產。這是此階段三個難以改變的趨勢所決定的:企業融資需求下降、金融自由化、風險偏好下降。這是此前我們在房地產行業系列深度報告之六《居民杠桿率國際比較研究》、房地產行業系列深度報告之一《銀行必給地產加杠桿》,等行業系列深度報告中反復強調的。銀行必給地產加杠桿是必然趨勢,信用創造靠地產。
 
中國過去幾年居民杠桿率快速提升(%)
民發
 
  二、主要職能,估算2017-2018銀行在三四線地產需求端杠桿占銀行給地產需求端總杠桿的65%-70%。但這已翻篇,三四線房產將不是信用創造主體,未來是核心城市房產。信號就是三四線房價大漲后,“棚改貨幣化無保留必要”、去年底30個省份的棚改計劃量基本全部大幅度降低。
 
30個主要省市2019年棚改計劃相較2018年大幅度降低
民發
 
  三、核心城市二手房將是信用創造的主體。
 
  過去幾年政府對新房市場嚴格的限價,使得核心城市形成了明顯的二元格局:計劃和市場。我們認為,二手房市場因更市場化定價、所受交易束縛更少,將成為未來信用創造的主體。
 
  核心城市新增可交易房源相比之前更少。根據部分核心城市披露的未來5年土地供應計劃,住宅用地占所有建設用地的比例逐漸下降,且其中租賃用房占比提高,導致新增可交易房源相比之前更少。過去幾年,政府對新房預售證及價格的嚴格限制,使得新房市場所受的約束過多,缺乏市場化的定價能力。而與此同時,推出地塊的底價卻不斷抬高,對開發商的能力提出更高要求。
  
  核心城市二手房成交量、流通率未來均有較大提升空間。參考國外經濟體,美國在80年代已經步入存量房時代,二手房交易額占總市場交易額的比重接近90%,二手房流通率(二手房交易量/房屋存量)達到4%,歷史高峰時期達到6.38%。我國目前核心一線城市北京、上海、深圳、廣州二手房交易金額占比分別為74%、72%、60%和52%,與美國相比仍有較大的提升空間。從二手房流通率看,我國平均二手房流通率為2%,深圳、上海、廈門等流通率在4%以上,但大部分核心二線城市流通率低于3%,仍有提升空間。
  
  二手房銷售及竣工——受部分城市拖累,1-2月二手房成交仍清淡。我們選取了10個一二線城市作為樣本(包括2個一線城市,8個二線城市),2019年2月10大城市二手房成交面積247萬平方米,同比下降17.22%。累計看,1-2月10大城市二手房成交面積629萬平方米,累計同比下降15.97%。
 
2月10城二手房成交面積247萬平方米,同比下降17.22%
民發
 
  一線城市中,北京二手房交易經歷了18年下半年的回暖后,今年前2個月又出現下滑,1-2月累計同比下降15%。深圳18年成交有所回暖,但趨勢較弱,從18年9月起累計增速持續下滑,19年1-2月累計同比下降79%。
 
北京前2月二手房累計成交134萬平,同比下降15.09%
民發
 
深圳前2月二手房累計成交17萬平,同比下降78.65%
民發
 
  二線城市今年以來的二手房成交數據分化較大,我們統計的8個城市19年1-2月的二手房成交面積數據顯示,成都、廈門、蘇州3個城市同比大增,成都、蘇州增速接近40%,而廈門更是大增265%。杭州、無錫、青島、大連、南京則出現了下滑,其中南京、青島、大連下滑幅度較大,接近50%-70%。
 
廈門前2二手房累計成交48萬平,同比增長264.87%
民發
 
 
蘇州前2月二手房累計成交127萬平,同比增長42.38%
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  2019年1-2月全國住宅竣工面積8926萬平方米,同比下降7.81%??⒐っ娣e數據質量較差,預計19-20年的交房量增長分別為33%、17%,可以結合房地產企業營收增速進行驗證。
 
2019年1-2月全國住宅竣工面積8926萬平方米,同比下降7.81%
民發
 
交房預測模型——按季度看,2017Q4交房最差
民發
 
54家地產企業營收增速和預測交房模型相關性很好
民發
 
  從微觀角度,近期核心城市二手房成交回暖趨勢明顯。多個先行指標顯示,核心城市二手房成交回暖趨勢明確。從成交數據來看,北京、上海、杭州、南京、天津三月以來二手房成交套數大幅提升。從帶看量、議價空間、成交周期等先行指標看,市場回暖趨勢明確。另外,杭州3月1日到3月7日成交1587套,僅一周完成整個2月份銷售量的70%。南京3月4日-3月10日,一周成交1280套,創下2019年以來單周成交量新高。
 
北京二手房交易量回暖(套)
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上海二手房交易量回暖(套)
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杭州二手房交易量回暖(套)
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南京二手房交易量回暖(套)
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北京二手房房價格企穩
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北京漲價小區占比上升
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上海二手房成交價止跌回升
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上海新房成交累計同比+22%
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深圳整體調價幅度上升
民發
 
深圳議價空間回升
民發
 
  如果回暖,核心城市成交量的彈性是比較大的。北京2016年二手房成交27.4萬套,2018年成交量僅占高峰期55%;杭州2018年成交量僅有2016年的42%;南京為48%;上海為43.2%。
 
北京二手房空間很大(套)
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杭州二手房空間很大(套)
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南京二手房空間很大(套)
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上海二手房空間很大(套)
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