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2019年一季度中國房地產建筑收入穩定,利潤率提升,竣工改善有望持續兌現,裝飾龍頭集中度或提升

  • 分類:產業新聞下部
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2019-07-09 15:47
  • 訪問量:24

【概要描述】  去年竣工面積增速未見改善的一個可能原因是房企融資不暢情況下延緩了在建項目的施工進度,但今年以來房企融資邊際好轉,且新開工向竣工轉化存在必然性,因此2019年上半年竣工面積增速有望持續改善

2019年一季度中國房地產建筑收入穩定,利潤率提升,竣工改善有望持續兌現,裝飾龍頭集中度或提升

【概要描述】  去年竣工面積增速未見改善的一個可能原因是房企融資不暢情況下延緩了在建項目的施工進度,但今年以來房企融資邊際好轉,且新開工向竣工轉化存在必然性,因此2019年上半年竣工面積增速有望持續改善

  • 分類:產業新聞下部
  • 作者:
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  • 發布時間:2019-07-09 15:47
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詳情
一、房企融資邊際改善,銷售短期回暖
 
  地產資金面邊際改善,國內貸款復蘇,房建及裝飾企業應收款壓力有望下降。據統計局,2019年1-3月,房地產開發資金來源同比增長5.9%,增速環比提升3.8pct,同比升2.8pct。其中占比18%的國內貸款同比增長2.5%,結束了連續十個月的負增長;占比51%的其他資金同比增長8.9%,其中定金及預收款同比增長10.5%,個人按揭貸款同比增長9.4%;占比30%的自籌資金同比增長3.0%,增速均實現環比改善,地產資金面總體邊際改善明顯。受益地產資金面改善,2019年1-3月房開資金來源中應付建筑企業工程款同比增長13.8%,增速環比下降3.2pct,應付工程款占房開資金比重為22.6%,增速較前值下降8.3pct,若未來房企融資能夠持續改善,對改善房建產業鏈現金流具有積極意義。
 
房地產開發主要資金來源同比增速
民發
 
房地產開發應付工程款同比增速(左)及占比(右)
民發
 
  銷售數據有所回暖,下半年繼續重點關注政策走向。2019年1-3月商品房銷售面積同比增速為-0.9%,前值-3.6%,去年同期3.6%,3月單月商品房銷售面積同比增加1.75%,推盤量提升和去化率回暖,帶動3月單月銷售面積重回正增長,從庫存角度看,一二線城市去化表現相對較好,而三線城市3月末平均庫存環比略升。下半年全國地產銷售增速的變化或仍然主要與政策及三四線城市的需求變化有關。
 
商品房銷售面積同比增速
民發
 
商品房一/二/三線城市平均庫存
民發
 
  為未來各線城市間地產銷售數據或產生一定分化,三線城市需求或存在下滑風險。一/二/三線城市19M3地產成交面積同比增速分別為60.5%/19.4%/3.26%,一線城市在18年11月后增速向上趨勢較為明顯,二線城市單月增速過去一年中在0-20%間寬幅震蕩,而三線城市在18M8后單月成交面積增速下行趨勢較為明顯。15-18年住建部每年的棚改建設計劃均維持在600萬套左右的高位,而19年全國棚改建設計劃僅285套,同比下滑近一半,由棚改貨幣化催生的需求或無法持續,對三線城市房屋成交或產生較大影響。2018年一/二/三線城市成交面積占比5%/55%/40%,若未來二線城市成交面積同比增速無法持續向上,而三線城市成交出現下滑,全國范圍銷售面積同比增速仍然存在一定下行壓力。
 
一二三線城市房屋成交面積單月同比增速
民發
 
二、新開工增速或逐漸下行,竣工邏輯有望持續兌現
 
  2019年一季度新開工面積繼續保持較高增長,但從銷售、土地購置以及商品房庫存角度出發,2019年上半年新開工面積增速或逐漸下行。2019年一季度房屋新開工面積同比增長11.9%,增速環比升5.9pct,同比升2.2pct,但相對于18H2各月增速已出現一定回落。去年下半年銷售增速保持一定水平,且庫存在較低水平,開發商在加快推盤的情況下導致新開工面積增速較高,2019年一季度這種趨勢或部分延續。但2019年一季度銷售面積同比增速-0.9%,去年下半年以來各線城市庫存水平均有一定回升,且2019年一季度土地購置面積增速-33.1%,三者可能共同導致2019年上半年新開工面積增速逐步下降。但19M3單月銷售面積仍然正增長,銷售面積、土地購置面積降幅環比縮窄,一二線城市庫存也有一定下降,若未來政策相對穩定,需求推動下全年新開工或仍能實現一定增長。
 
房屋新開工面商品房銷售面積同比增速及增速差
民發
 
房屋新開工面積與土地購置面積同比增速
民發
 
  房屋施工面積增速改善的趨勢已經形成,未來竣工面積改善或能夠在數據端反映。2019年一季度房屋施工面積增速8.2%,19M3單月增速68%,房屋施工面積增速自18M1-3觸底以來已連續回升1年。一般而言,竣工滯后銷售2-3年,滯后新開工1-2年,銷售面積/新開工面積增速自15年3月和8月觸底反彈,而竣工面積增速也在15年8月觸底反彈,隨后其與銷售面積增速的變化同步性較高。16/17/18年新開工面積增速均保持了7.5%以上的增速,但竣工面積增速在16年6月之后卻始終隨銷售面積增速下滑,直到18年初竣工面積增速降幅趨于平穩,但至今仍未明顯改善。去年竣工面積增速未見改善的一個可能原因是房企融資不暢情況下延緩了在建項目的施工進度,但今年以來房企融資邊際好轉,且新開工向竣工轉化存在必然性,因此2019年上半年竣工面積增速有望持續改善。
 
房地產竣工面積累計同比增速
民發
 
房屋施工面積累計同比增速
民發
 
三、裝飾龍頭有望受益竣工改善及下游市占率提升
  
  裝飾龍頭歷史收入增速變化與竣工面積增速變化情況存在一定相關性,未來竣工若改善,龍頭公司有望受益。2012年3月后,竣工面積增速進入了3年零3個月的下行周期,直到15Q2竣工面積增速才觸底回升。而在竣工面積增速下滑期間,三家上市時間較長的裝飾龍頭金螳螂、亞廈股份和廣田集團也均不同程度經歷了收入增速的連續下滑。15Q2-16Q2竣工面積增速有所改善,并在頂部震蕩至17Q1,在此期間,金螳螂收入增速隨竣工面積增速改善的趨勢不明顯,而亞廈股份、廣田集團的收入增速均明顯改善,彼時新上市的全筑股份收入增速變化趨勢與竣工面積增速相關性較高,且保持了較高的彈性。東易日盛在17Q2之前收入增速相對穩定,未明顯受到竣工增速波動的影響,但在17Q2之后,在竣工增速較長時間連續下滑的情況下,其收入增速也出現明顯下滑。
 
  裝飾公司收入增速的改善或略滯后于竣工面積增速改善,全筑股份收入增速與竣工面積增速的同步性較好。從15Q2竣工增速觸底反彈時的情況看,全筑股份收入增速與竣工增速基本同步觸底回升,而廣田集團和亞廈股份則滯后兩個季度,東易日盛雖然收入增速波動不大,但從15Q3至17Q1,其收入增速也進入了小幅連續提升的通道。但從理論上來看,對于住宅裝修而言,B端住宅精裝修業務活動發生在竣工之前,收入確認增速改善理論上略領先于竣工面積改善,而C端家裝業務則在竣工后進行,其收入增速改善應滯后于竣工面積。因此未來若竣工面積增速改善,B端精裝修業務收入占比較高的裝飾公司有望率先受益。金螳螂雖然歷史上收入增速與竣工面積增速相關性較小,但其在18年加大在住宅精裝修領域的拿單力度,而定制精裝和金螳螂?家業務也與地產強相關,因此未來竣工面積改善也有望對其收入提速產生積極影響。
 
 
房地產竣工面積累計同比增速
民發
 
房屋施工面積累計同比增速
民發
 
  地產集中度提升情況下,龍頭裝飾公司集中度有望隨之提升。地產商融資若邊際改善,裝飾企業現金流有望好轉。top3-top100房企銷售面積的市占率自2014至202019年一季度始終處于上升狀態,以上市裝飾龍頭合作比例較高的top20地產商的市占率來看,17-18年其銷售面積市占率提升速度較15/16年明顯提升,2019年一季度仍然保持了較高的市占率增速。相比而言,top3和top10市占率的提升速度相對緩慢,因此從戰略上來看,大客戶較為集中于top20房企但不局限于top10房企的裝飾公司未來市占率上升有望更快。2019年一季度房企資金來源中建筑企業應付款占比和增速均環比下降,貸款等其他外部融資渠道的改善有望間接促進裝飾企業的現金流改善。
 
房地產企業銷售面積市占率歷史變化
民發
 
四、收入穩定,利潤率提升,各項指標改善
 
  收入增速穩定,毛利率提升貢獻板塊利潤增速:2018年房建板塊主要上市公司營收14,522.79億元,同增14.01%;歸母凈利425.57億元,同增15.93%。其中四季度營收4,376.34億元,同增24.91%;歸母凈利125.28億元,同增50.27%。一季度營收3,674.27億元,同增14.39%,歸母凈利105.46億元,同增16.96%。營收增速總體保持穩健,基本保持15%左右。營收增速有所提升,其中2018年四季度達到50.27%的高位,主要受益于房建板塊整體毛利率的提升,2018年全年行業平均毛利率提升1.30pct,其中四季度提升1.99pct。毛利率提升的原因主要與施工企業成本管控以及部分公司營收結構調整有關。
 
房建板塊業績回暖
民發
 
盈利能力提升,集中度企穩
民發
 
現金比率穩定,負債率下降
民發
 
 
2018年下半年以來現金流改善
民發
 
  行業現金流改善,財務狀況好轉,集中度指數停止上升:2018年下半年以來,板塊現金流持續改善,2018年四季度回正,現金比率保持穩定,負債率穩步下行。負債率下行主要與上市央企如中國建筑采用更多的融資工具進行融資降低負債率有關,最終實現板塊整體負債率的下降。由現金流改善推動現金比率和負債率等指標的改善,房間板塊企業2018年總體財務狀況在好轉。規模較小是上市公司營收也有較大增長,行業總體集中度停止上升保持穩定。
 
五、房建、海外、設計、鋼構表現較好
 
  房建、海外、設計、鋼構四板塊表現較好:從主要上市公司來看不同細分板塊年報,各板塊表現不一,總體來看房建、海外、設計、鋼構四個細分板塊財務指標相對較好。房建、基建、工建三大板塊營收規模較大,但房屋建筑在營收增速,項目周轉速度方面相比基建、工建等優勢更為明顯?;蚺c2018年以來房屋新開工面積增速持續高漲密切相關。隨著2019年基建補短板進入落地期,預計2019年基建板塊業績增速有望提升。海外板塊負債率相對其他板塊較低,盈利能力較高。未來一帶一路進一步推進,參與者增加,預計對毛利率會造成一定影響。裝修板塊負債率相對其他板塊較低,公司體量普遍較小,2018年企業計提資產減值較多,或與房企資金趨緊壞賬率提升有關。園林板塊因資金趨緊導致行業業績全面下滑,風險集中爆發。設計板塊毛利率相比其他細分行業更高,項目回款更好,新上市公司更多,目前正處于業績釋放期。但2018年下半年以來,板塊業績增速有下滑趨勢。鋼構板塊2018年報表總體表現較好,業績增速較快,項目周轉速度較高,未來隨著裝配式建筑滲透率提升的預期,鋼結構板塊業績仍有提升機會。
 
2018年年報細分行業收入規模比較
民發
 
 
2018年年報細分行業成長能力比較
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2018年年報細分行業盈利能力比較
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2018年年報細分行業負債水平比較
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2018年年報細分行業現金周轉比較
民發
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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